Cónyuge que se atribuye el uso de la vivienda familiar decide asumir íntegramente el importe de la hipoteca
Cuando se produce un divorcio o un divorcio express uno de los aspectos más problemáticos a la hora de repartir los bienes es la adjudicación de la vivienda familiar y de la hipoteca que grava dicha vivienda.
En la mayoría de los casos el uso y disfrute del domicilio familiar se atribuye a aquel de los cónyuges que ha obtenido la guarda y custodia de los hijos, permaneciendo la hipoteca en las mismas condiciones y estando obligado cada uno de los ex-cónyuges a pagar el porcentaje de la hipoteca que corresponde al porcentaje de su propiedad de la vivienda (normalmente al 50%).
Sin embargo, también hay casos en los que el cónyuge que se atribuye el uso de la vivienda familiar decide asumir íntegramente el importe de la hipoteca. Dejando entonces la vivienda de ser un bien común para pasar a convertirse en un bien privativo. Este tipo de acuerdos suelen recogerse o bien en el Convenio Regular o sentencia que regula los efectos del divorcio, o bien se firman con posterioridad al divorcio.
Esta situación es compleja, ya que además del consentimiento de la parte que va a renunciar a su parte de la vivienda, hace falta el consentimiento del banco titular del derecho de hipoteca para efectuar los cambios en la misma y que la obligación recaiga únicamente sobre uno de los titulares originarios en lugar de sobre los dos.
Nos encontramos en estos casos ante un supuesto de cesión de crédito que debería dar lugar a una novación, pero la realidad discurre por otros caminos y lo que se suele hacer en estos casos es cancelar el préstamo hipotecario a nombre de los ex-cónyuges y abrir un nuevo préstamo hipotecario, que esta vez esté únicamente a nombre de quien se ha adjudicado la vivienda.
A nivel legal este tipo de situaciones no suelen plantear muchos problemas y se dan de forma bastante habitual, pero son varios los inconvenientes que hay que tener en cuenta.
El primero de ellos es que el banco deberá estar seguro de la solvencia de la persona que va a quedarse como titular del préstamo hipotecario, por lo que es posible que le exija nuevas garantías e incluso avales.
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Además hay que tener en cuenta que la cancelación anticipada de un préstamo hipotecario implica el pago de intereses o comisiones precisamente por cerrar la operación antes de lo previsto. De igual manera, la apertura de un nuevo préstamo implica nuevos gastos por comisiones de estudio, comisiones de apertura, etc.
A todo lo anterior hay que sumar que los cambios de titularidad tanto en la vivienda como en el préstamo hipotecario van a requerir de una nueva escritura pública y de cambios en la inscripción del Registro de la Propiedad, lo que supone más gastos.
Aunque a priori parece algo más complejo y es más caro, el cambio de titularidad de la vivienda y la adjudicación de la hipoteca a uno solo de los cónyuges puede ser una de las mejores formas de evitar problemas de cara al futuro. Evitándose conflictos sobre el pago de cuotas de la hipoteca, pago de impuestos, pago de cuotas y derramas de la comunidad de vecinos, etc.
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